¿Cuándo necesito licencia de obras para reformar mi casa?

En función de la clase de reforma que queramos hacer en nuestra casa, necesitaremos o no solicitar licencia de obra en el Ayuntamiento.

La competencia para legislar sobre Urbanismo, Ordenación del Territorio, Suelo, Actividad u Ordenación Urbanística corresponde a las CCAA. En todas ellas se dedica un Título o Capítulo a la intervención municipal en la edificación y el uso del suelo. Es aquí donde se define la licencia urbanística y los actos que están sujetos a ella.

Se otorga competencia a los municipios para desarrollar en ordenanzas la tramitación de las licencias urbanísticas, así como a definir con mayor rigor los actos sujetos a licencia y los no sujetos a la misma.

Prácticamente todos los actos de construcción o de uso del suelo están sujetos a licencia, sin embargo, dentro de nuestra vivienda, la intervención municipal se reduce considerablemente ya que en la mayoría de los casos se tratan de obras de conservación.

No necesitaremos licencia en los siguientes casos:

  • Sustitución de suelos, techos y acabados de paramentos. Si queremos cambiar terrazo por tarima, el alicatado del cuarto de baño y la cocina, pintura al gotelé por liso, techos de escayola por pladur.
  • Sustitución de instalaciones de electricidad y fontanería. Si queremos o necesitamos cambiar los cables eléctricos, las tuberías de agua y los  desagües.
  • Sustitución de mobiliario de cocinas y de cuartos de baño. Si se han quedado anticuados los muebles de la cocina, si queremos electrodomésticos con calificación energética, si queremos sustituir bañera por plato de ducha con mampara de baño.

Sustitución de puertas de habitaciones. Si queremos modernizar el diseño de cercos, hojas y tapajuntas.

Hasta ahora la cosa va bien. Podemos hacer un montón de obras dentro de nuestra vivienda sin tener que pedirle permiso al Ayuntamiento. Solo deberemos pedir una autorización para colocar en la vía pública los contenedores o los sacos de escombros (Ahora se llaman RCD, Residuos de Construcción y Demolición) por lo que deberemos pagar unas tasas en función de la superficie de la calle o acera que ocupemos y el tiempo que los tengamos.

Seguro que os habéis dado cuenta. Puedo hacer casi lo que quiera dentro de mi vivienda, en sus acabados interiores.

Las complicaciones surgen cuando quiero o necesito intervenir en las fachadas de mi vivienda. Todo aquello que es visible desde la vía pública necesita licencia. Las fachadas de los edificios definen a las ciudades. Dices que es bonita o fea una ciudad o un pueblo cuando andas por sus calles y observas sus edificios.

Son en estos elementos (las fachadas) donde los Ayuntamientos son competentes, además de tener la obligación, para regular y legislar con el fin de hacer poblaciones que no sean caóticas, que resulten agradables de vivir, en definitiva, que sean ciudades “vivibles”.

Por todo ello, el Ayuntamiento nos exigirá solicitar licencia si queremos:

  • Modificar la distribución de los tabiques de las habitaciones. Resultan ser los únicos elementos interiores de la vivienda en los que el Ayuntamiento interviene. Esto se debe fundamentalmente a que la actuación comienza a tener una cierta complejidad que necesita ser controlada.
  • Sustituir la carpintería de las ventanas. Este es el talón de Aquiles de todas las obras en viviendas. La que más problemas ocasiona junto con el cerramiento de terrazas y tendederos.

Los Ayuntamientos autorizan las modificaciones en las fachadas siempre y cuando se mantenga la homogeneidad con el entorno.

Imaginaros que vivís en un edificio antiguo con todas las ventanas de madera. El del 1º A se decide a cambiarlas y las pone de aluminio anodizado correderas. El del 2º C al cabo del tiempo las pone de aluminio lacado en blanco de hojas practicables. La del 3º D las cambia y se decide por la carpintería de PVC color madera con rotura de puente térmico y climalit con junquillos en su interior.

Está claro donde hemos llegado. No hay dos viviendas con ventanas iguales por lo que el aspecto exterior de la fachada es completamente heterogéneo. Ahora llegan los del 5º E y deciden cambiar las ventanas viejas de madera por unas de aluminio lacadas en un color parecido al que tenían las antiguas. Las quieren oscilobatientes.

Van al Ayuntamiento a pedir la licencia y este les contesta que para concedérsela deben presentar un estudio conjunto de la fachada en el cual deben incluir el plano del estado actual de las fachadas con indicación de todas las carpinterías distintas que hay en la actualidad y el plano del estado reformado en el que todas las ventanas vengan indicadas como que son de aluminio lacadas en un color parecido al que tenían las antiguas y oscilo-batientes. El estudio conjunto de fachada debe estar aprobado por toda la comunidad de propietarios.

¿Quiere esto decir que todos los demás vecinos tienen que cambiar sus ventanas y ponerlas como los del 5ª E?. SI.

¿Deben cambiar ya todos los vecinos sus ventanas y ponerlas como los del 5º E?. NO.

El Ayuntamiento permitirá a lo largo del tiempo que cada vivienda cambie la carpintería de sus ventanas, pero estas ya no podrán hacerlo como quieran sino que tendrán que instalar el modelo y color aprobado en el estudio conjunto de fachada.

El concepto “Estudio Conjunto de Fachada” puede resultar difícil de comprender para un lego en la materia, pero un arquitecto técnico no tendrá ningún problema en confeccionarlo de acuerdo con los requerimientos del Ayuntamiento.

  • Cerrar terrazas y tendederos. Estamos ante la misma circunstancia que en el caso anterior, necesitando el estudio conjunto de la fachada, pero con una importante consideración en el caso del cerramiento de tendederos y es que aunque consigamos licencia del Ayuntamiento para cerrar el tendedero, no se nos permitirá eliminar la celosía que oculta de la vista el tendedero.
  • Instalar aparatos de aire acondicionado. Si queremos instalar un aparato de aire acondicionado de los llamados “sistema partido!” en el que uno de los aparatos se sitúa en fachada, necesitaremos que el estudio conjunto de fachada contemple la ubicación de dichos aparatos, Además se deben cumplir una serie de distancias mínimas a las ventanas de los vecinos situados en tu misma planta y en la planta superior.

Hay unas obras que el Ayuntamiento NUNCA o CASÏ NUNCA te dará licencia para ejecutar y son aquellas en las que aparte de cerrar terraza y/o tendedero, lo que se hace es unir la superficie de la terraza a la del salón o dormitorio principal y la de unir la superficie del tendedero a la de la cocina, haciendo desaparecer en ambos casos el paramento de fachada que inicialmente los separaba.

El listado de obras en viviendas en las que es necesario solicitar licencia es interminable, por lo que deberás asesorarte concertando cita con el Técnico Municipal, para que te informe adecuadamente.

Fuente Tecnifica.

30 Comentarios

  1. Esto se aplica a toda Espana? Yo tengo que hacer una reforma del aseo y poner tarima en el Puerto de la Cruz en Tenerife, y no sé si allí tampoco será necesario pedir licencia. Me informarían de esto en el Ayuntamiento?

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    • Muy buenas Raquel.
      Mi consejo es, que siempre hay que pedir licencia de obra. En los sitios costeros, suelen tener normativas exigentes, por tema de ocupación de espacios públicos. El problema es que cada Ayuntamiento actúa de una manera. Hay Ayuntamientos que son muy estrictos, y otros que son todo lo contrario. En unos sitios no te piden nada, y en otros te piden licencia hasta si vas a “pintar”. Lo mejor es que llames al departamento de urbanismo del Ayuntamiento correspondiente y realices la consulta. Es bueno pedir licencia, porque en el caso de modificar un aseo, puede que el vecino tenga alguna queja, y te metas en un follón.
      Conozco un caso, en el que para tirar un tabique de separación, no se pidió licencia, y le acarreo una inspección y sanción por parte del ayuntamiento.
      Al pedir permiso para la ejecución de obras, te pedirán un porcentaje que suele ser menor del 5% del presupuesto de ejecución material.
      Ya nos contarás como terminas el trabajo.
      Atentamente, Sergio.

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  2. Buenos días, Sergio.
    Me gustaría saber el tema de los plazos de las licencias, tanto si es de obra menor o una licencia de obra. ¿Cuánto tiempo tiene que transcurrir desde que las solicito y puedo empezar la obra?
    Gracias.

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    • Buenas tardes Natalia. Lo primero, agradecerte la pregunta en el Blog.
      Las licencias de obra estan otorgadas para 2 años a partir del pago realizado en el respectivo Ayuntamiento. Depende de donde sea, ronda sobre un 4,96% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material). Puedes empezar una vez que el técnico presente los papeles de dirección de obra pertinentes. Depende del Ayuntamiento no hay ningún problema para prolongar el plazo, presentando un escrito comentando las causas de la prolongación del plazo.
      Espero haberte sido de ayuda. Depende de que tipo de obras, hay que presentar mas documentación o menos. No es lo mismo contratar un solo gremio, que varios para hacer una reforma.

      Para realizar otra conculta o aclaración, puedes localizarme en el telefono, o en la web http://www.arquitectotecnicopamplona.com
      Atentamente, Sergio.

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  3. Hola mi pregunta es.necesito pedir permiso para hacer un techo de madera en la mitad de mi azotea , mi casa es de una planta

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    • Muy buenos días Alexia. Muchas gracias por preguntar en el blog.
      Mi deber es decirte que si. La ejecución de un techo de madera, genera una serie de residuos estipulados según unas tablas. Asi que aunque no se modifique el volumen ni envolvente ni aspecto de fachada, creo que es necesario pedir una licencia de obra.
      No nos tienen que asustar las licencias de obras, ya que en muchos casos y dependiendo de ayuntamiento, se conceden con una instancia escrita de que vas a hacer y cuanto te vas a gastar. Con una simple llamada al departamento de urbanismo del correspondiente ayuntamiento, podras informarte si es necesario o no.
      Atentamente, Sergio.

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  4. Buenas Sergio.
    Queremos cambiar el alicatado de los baños la cocina, poner suelo laminado en la cocina, y nuevo suelo de valdosa sobre los baños, cambiar los sanitarios, y bajar techos.
    Mi duda es, ¿ realmente necesitamos para eso un permiso de obra? lo vamos ha hacer nosotros mismos. He llamado al ayuntamiento para ver si necesitaba permiso de obras, y me han dicho que si, aunque no vaya a ocupar espacio en la calle. Y que tengo que evaluar yo mismo la memoria y presupuesto, valorando las horas que me va a costar a precio medio de mercado.

    A parte de que me siento un poco estafado, ya que si me lo hago yo, es por ahorrarme algo de dinero, y no para darselo al ayuntamiento. Mi pregunta es si ¿eso es correcto?, ¿realmente necesito el permiso de obra? ¿que puede pasar si no lo solicitio y viene un inspector?

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    • Muy buenas tardes Oscar. Entiendo tu descontento con este tema. Yo, o nosotros los técnicos no estamos muy conformes con determinadas licencias. El asunto es, que vas a generar una serie de residuos, y el ayuntamiento tiene que saber que vas a hacer con ello.
      Mi obligación es decirte que si que tienes que tener licencia. También es verdad que las administraciones no están poniendo facilidades para las personas que piden este tipo de licencias. La ultima licencia que fui a pedir de este tipo, se la denegaron a la propiedad, y medio le insinuó el técnico del ayuntamiento que es mejor no pedir licencia para este tipo de obras. Ya ves.
      Yo recomiendo que contrates a un arquitecto técnico, ya que al cambiar de sanitarios puedes tener algún problema. Me imagino que colocaras uno suspendido y tal y cual. Seguro que hasta quieres cambiar un poco de ubicación, y puede que toques algún elemento estructural.
      El problema que puedes tener es que tengas una denuncia de algún vecino por ruido, y entonces te aparezca la policia para pedirte la licencia. Si no pasa nada de esto, el ayuntamiento no va a actuar de oficio.
      Cualquier duda, preguntame.

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  5. Bueno, Parece que las respuestas que se dan , no coinciden con lo indicado en el artículo. Una cosa está clara , que si vas al Ayuntamiento, verán que eres un ignorante en estos temas y siempre te pedirán dinero. Si vas a un arquitecto, como que no quieren tener problemas con el Ayto , también tendrás que pagar.
    Lo correcto es ir con la Ley en la mano : Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Vigente hasta el 30 de Junio de 2017). Subsección 5
    Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras
    Artículo 100 Naturaleza y hecho imponible

    Conclusión : No hay que pagar si no se trata de una obra que requiera “Licencia de obras” obras mayores, para la cual se exija obtener licencia de obras o urbanística

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  6. Hola , he sacado una licencia de obra mayor para una sustitucion de cubierta por forjado y rehabilitacion de fachada , aunque no hhe incluido la sustitucion de la carpintería exterior porque el dinero no me bastaba y mi arquitecto ha resultado ser un chorizo, mi pregunta es si dentro de un año tengo el dinero para cambiar las persianas tengo que hacer proyecto etc… o basta con hacer un permiso de obra menor para cambio de carpintería , porque la verdad es que las persianas van con 2 tornillos y por la misma regla de tres puedo descolgar las que hay y restaurarlas .

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    • Depende de muchas cosas. Depende del ayuntamiento y de donde este la vivienda. Yo entiendo que con una memoria valorada vale, pero eso te lo dira el tecnico del ayuntamiento. Una memoria diciendo que se van a poner esas carpinterias, calidades y acabados de tal tipo, planos de como van a ser y presupuesto. Con eso en principio vale, pero como te digo, depende del sitio donde lo presentes. Suerte…

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  7. Renovar tejado casa pueblo(Soria)es obra mayor o menor?hace falta proyecto?.

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    • Se considera obra mayor, ya que la actuación es importante. Para empezar, tendras que dedicarle tiempo y dinero al tema de la seguridad. Como tengas problemas en una obra menor, se podria complicar mucho en juicios.

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  8. Tengo unas moldura puerta bastante dañada y quiero sustituir esas moldura.Tendría que solicitar licencia de obra menor ya que tengo un vecino especialista en denuncia. Ya que con lleva hacer ruido.
    Un saludo sergio

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    • Buenas Jose Antonio. Bueno, yo entiendo que no. Porque se trata de una reparación. Otra cosa es que vayas a cambiar de sistema elementos estructural, etc etec… Si no cambias distribución ni nada, no hace falta. Espero que te sirva.
      Un saludo, y suerte con el vecino.

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  9. Terminé un cerramiento parcial de una terraza larga en un 1ero. igual que la de mi vecino. No pedí licencia y un vecino se quejó por ruidos.
    Vendrá el inspector del ayuntamiento la próxima semana a ver si se hizo alguna obra.
    ¿en tu experiencia, en Valencia es más común que multen o soliciten el derribo?
    ¿Cómo es recomendable obrar en estos casos?

    Gracias.

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    • En mi experiencia, dan un plazo para subsanar las deficiencias encontradas. Te darán 15 días para entregar el proyecto y pagar las tasas correspondientes. Después de esto, ademas de la multa te pueden pedir que lo retires.
      Es mejor entrar en tiempo, y pedir que legalicen el proyecto de terraza… Ya que seguro que no te lo hacen en 15 días.
      Un saludo.

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  10. Hola Sergio:
    En mi edificio hay 84 viviendas, todas con tendederos con celosia, y solo 8 de ellas tienen aparte una terraza, por lo que la mayoría de los vecinos quieren poner suelo al tendedero para hacerse una terraza.
    Se ha votado en la comunidad sin ni siquiera saber lo que va a hacerse ni con que materiales ni características, ni si el ayuntamiento lo permite… Yo he votado en contra hasta que se presente un proyecto, porque entiendo que si se aprueba, si luego el proyecto es inadecuado o no es de mi agrado no puedo echarme atrás.
    Mi pregunta es, en un edificio donde no se hicieron terrazas, se puede permitir convertir 84 tendederos en terrazas? Y si se aprueba, luego pueden votar para cerrar esas terrazas modificadas?
    Gracias.
    Un saludo.

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    • Hola Ana. Esto que me estas preguntando es un mundo. Ademas depende de cada ayuntamiento, normativa urbanística y tal y cual. Depende de parcelas si se ha aprovechado el 100% de la edificación, etc etc. Si no se ha aprovechado y la normativa lo permite si que podríais hacer terrazas, porque luego al cerrarlas computa como superficie.
      Eso, lo mejor que podéis hacer es hacer la consulta al ayuntamiento mediante un arquitecto.
      Aunque no te haya ayudado mucho, espero haberte resuelto la duda.
      Un saludo, Sergio.

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  11. Hola, voy a pintar el forjado de la valla de mi vivienda unifamiliar, necesitaría solicitar licencia para hacerlo? O, como ni tengo que poner andamios, ni voy a producir ningún residuo, no sería necesario.

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    • Esa actuación no se considera obra menor. Así que puedes pintar la vivienda sin ningún problema. Eso es bricolaje ;b

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  12. Hola.necesito permiso de urbanismo para colocar una tejabana en balcón???esa tejabana esta desde la construcion del edificio para proteger las terrazas de inundaciones pero yo la quite hace un par de años porque estaba muy vieja desde entonces se me inunda la terraza cuando llueve por lo que ahora he decidido volver a ponerla.los vecinos están de acuerdo ya que nos viene bien a todos ya q nos evitamos problemas con la lluvia pero…..una sola vecina se ha empeñado en que le quita luz y me va a denunciar….esa misma vecina ha hecho imnumerables barbaridades como tapar el desagüe de las terrazas al encajar sin permiso al quitar su tejabana puso un toldo sin permiso y pintó su terraza q es fachada de verde cuando la fachada es Blanca pero bueno eso ya lo cuento como te extra…yo lo que quiero saber es…tengo que quitar la tejabana y dejar q se inunde la terraza por miedo a una denuncia???gracias!

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    • Este tipo de cosas son muy complejas como entenderas. Depende de tantos factores, que no me atreveria a hacer un dictamen asi de rapido.
      El ayuntamiento nunca se va a meter de oficio por su cuenta a hacer este tipo de cosas. Solo actuara en caso de tener alguna denuncia. En ese caso si. O en el caso que hayas hecho una serie de reformas sin informar al ayuntamiento por eso de las tasas y asi.
      Si la vecina tambien ha hecho cosas irregulares, no creo que denuncie porque sabra que ella tambien tendra que modificar las cosas.
      No puedo responder mas a esta pregunta. Mi recomendación es hacer siempre las cosas con un tecnico, ya que luego llegan las reclamaciones y demas.
      Gracias por el comentario.

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  13. Buenas. Quiero cambiar la puerta de entrada a casa (vivo en un edificio) y me gustaría saber si para ello necesito algún permiso o por el contrario este cambio se incluye dentro de sustitución de puertas de habitaciones. Muchas gracias

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    • Muy buenas. Para cambiar la puerta de entrada a casa, tienes que pedir un permiso a los vecinos. No se puede cambiar sin mas. Hay normas de comunidades de vecinos que se tienen que cumplir…

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  14. Un post muy esclarecedor, aunque cada ayuntamiento se rija por normativas distinas, al menos, este post da una idea orientativa ;)

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  15. Buenas tardes.me gustaría saber si al sustituir un techo de pladur por escayola y poner nuevo el sustema electrico (en Madrid centro) necesitaría algún permiso y/o licencia.muchas gracias.

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    • Puedes hacer una consulta anonima al departamento de urbanismo de cada ayuntamiento. Recomiendo que hagais la consulta en cada ayuntamiento, porque no hay un criterio unico. Saludos.

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  16. hola sergio mi madre ha comprado un piso en mal estado en montijo badajoz para reformarlo completo he hablado con urbanismo y me han dicho que hay que sacar permiso para todo cuando yo he leido ya an varios articulos y blogs que los solados, alicatados instalaciones de luz agua y demas en el interior se tienen que comunicar pero no se paga, es cierto?

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    • Buenas José. En verdad, estas competencias administrativas las tiene cada localidad. Es decir, que el ayuntamiento decide si ha que que pedir licencias o no, y de que tipo. Hay licencias comunicadas que se tienen que pagar y otras no. Lo mejor es que te metas en la pagina del ayuntamiento, en la sección de urbanismo, y que veas como se tiene que pedir licencia. Ahi pondra el impreso que tendrás que rellenar, y si tienes que pedir licencia comunicada o no. Y también si necesitas a un Arquitecto Técnico o no.
      Ya se que no te he resuelto mucho, pero cada ayuntamiento decide que hay que hacer.
      En tu caso, tendras que buscar aqui: http://www.aytobadajoz.es/es/ayto/tramites-online/tramite/12372/procedimientos-de-urbanismo
      Un saludo, y gracias por escribir.

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